律师点评：

本案被告购买房产后，由于开发商原因，迟迟不能办理房产证。由于没有房产证，不能办理正式的抵押手续。在这种情况下，根据银行与开发商签订的保证合同，开发商要承担保证责任，银行对该房产也没有优先受偿权，在这种情况下，作为银行，要及时采取保全措施，防止执行的时候被别的债权人优先拍卖。

原告洛阳某银行与被告李某、某公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳某银行的委托诉讼代理人李朋涛，被告某公司的委托诉讼代理人古斐、董军芳到庭参加诉讼，被告李某经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

洛阳某银行向本院提出诉讼请求：1．解除其与李某于2013年12月26日签署的《个人购房借款及担保合同》的借贷关系；2．李某偿还借款本金、利息及罚息共计1468685.11元（该数据暂算至2016年8月3日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际履行完毕之日）；3．确认其对洛阳市涧西区九都路7#A地块世纪华阳A地块北区第62幢2单元2—801号房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4．某公司对上述债务承担连带保证责任。本案的诉讼费及其他实现债权的费用由李某、某公司负担。事实和理由：2013年12月26日，洛阳某银行作为贷款人、李某作为借款人及抵押人、某公司作为保证人，签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定：一、贷款人同意向借款人发放贷款152万元，用于购买洛阳市涧西区九都路7#A地块世纪华阳A地块北区第62幢2单元2—801号房屋，借款期限360个月，贷款由贷款人发放至李某账户后划付至某公司账户；二、本合同项下担保方式为抵押加保证组合担保：借款人以其贷款所购房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人其他所有应付费用；保证人承担阶段性连带责任保证，涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日保证责任免除，保证范围与抵押担保范围一致，保证期间为贷款到期之日起两年或者贷款提前到期之日起两年；本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择实现抵押权或者要求保证人对全部债务承担保证责任，也可以在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任；三、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同，宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，有权处分抵押物、实现抵押权，有权要求保证人承担保证责任；保证人违约的，贷款人有权将保证人在贷款人处开立的账户内的款项扣划用于清偿主合同项下债务。2014年1月1日，洛阳某银行依约发放贷款152万元，贷款期限至2044年1月1日，当期贷款年利率6.55%，逾期利率8.515%，还款方式为按月等额本息。2014年1月2日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为洛阳某银行。自2014年10月起，李某存在未按约定还款情况，已构成根本违约。洛阳某银行在起诉状中宣布贷款立即到期，要求提前清偿。

李某未作答辩。

某公司辩称，1．李某实际欠款金额应予核实；2．洛阳某银行应当先就借款人提供的抵押房屋实现债权，不足部分再由某公司承担连带清偿责任；3．洛阳某银行于2016年8月1日之后扣划某公司的保证金，应从其诉讼请求中扣除。

本院审理查明的事实与洛阳某银行主张的事实一致。另查明，2016年9月1日、2016年9月29日、2016年11月1日，洛阳某银行扣划某公司保证金三次计24753.82元，用于偿还李某的贷款本息。截至2016年12月20日，该笔贷款本金余额为1459137.41元，拖欠利息3972.10元，合计1463109.51元。

本院认为，本案《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，系有效合同，对各方当事人具有约束力。李某未按约定还款构成违约，应当承担相应违约责任。洛阳某银行要求解除借贷关系、提前清偿贷款本息的诉讼请求依法成立，本院予以支持。涉案房屋办理了抵押权预告登记，但该预告登记仅保全洛阳某银行将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其转化为抵押权设立登记之前，洛阳某银行不享有优先受偿权。某公司为李某的贷款提供阶段性连带责任保证，涉案房屋未办理正式抵押登记手续，本案债务仍在某公司保证期间内。本案同时存在李某提供的物的担保和某公司提供的人的担保，合同约定贷款人可以在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，洛阳某银行要求某公司对全部债务承担连带保证责任符合法律规定及合同约定，本院予以支持。某公司承担保证责任后，有权向李某追偿。某公司辩解应先就物的担保实现债权的意见依法不成立。洛阳某银行扣划的保证金，应当认定为某公司承担的保证责任，该款项已计入李某的还款数额，亦应纳入某公司的追偿范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：

一、解除洛阳市分行与李某于2013年12月26日签署的《个人购房借款及担保合同》，合同约定义务终止履行；

二、李某于本判决生效后十日内偿还洛阳市分行借款本金、利息合计1463109.51元（该数据暂算至2016年12月20日，之后的利息、罚息按合同约定计算至本判决确定的给付之日止）；

三、某公司对第二项判项金额承担连带保证责任；

四、驳回洛阳某银行的其他诉讼请求。

如李某、洛阳某银行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。